내가 아파텔에 투자하는 이유

요즘 번화가 거리를 걷고 있으면 어김없이 흘러나오는 노래. 아파트
 
한국 아이돌이 브루노 마스와 콜라보하여 부른 노래가 대박까지 나다니
정말 세상 일은 알다가도 모르겠다.
 
우리나라 사람들은 아파트만 좋아하지만, 내게는 요즘 아파텔이 더 매력적으로 다가온다.
 
부동산 시장에서 아파텔의 시대가 과연 올까?
안되리란 법은 없다. 알다가도 모를 세상이기에.

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아파텔이 주목받지 못했던 이유

아파트 공화국인 대한민국에서
아파텔은 아직까지 범 국민적인 관심을 받고 있지 못한 것이 사실이다.
 
먼저 아파텔의 의미부터 짚고 넘어가 보자.

아파텔은 '아파트'와 '오피스텔'의 합성으로, 아파트형 오피스텔을 말합니다.

우리가 흔히 생각하는 오피스텔의 개념은 도심에 있는 원룸형 구조로 1인 가구가 주로 거주한다고 생각하는데, 아파텔은 20~30평대 아파트의 통상적인 구조인 방 3 화장실 2 구조와 흡사한 주거용 오피스텔입니다.

 
아파텔은 이름 그대로 아파트형 오피스텔이다.
아파트를 본따긴 했지만, 오피스텔로 분류되어 장점과 단점을 동시에 지닌 부동산이라 할 수 있다.
 
앞서 아파텔이 우리나라에서 큰 인기를 얻지 못하고 있다고 했는데
그럼 그 이유는 대체 무엇일까?
 
첫 번째 이유는 대지 지분이다.
 
우리가 부동산을 사는 이유는 지난 게시글에서 언급하였듯
건물을 사는 게 아니라 땅을 산다는 개념으로 접근해야 하는데,
 
그런 의미에서 근본적으로 오피스텔의 성격을 지닌 아파텔이 품은 대지 지분은
동일 면적의 아파트에 비해서 통상 적은 양상을 띠기 때문이다. 
 
이 대지 지분은 아파트 시세와 재건축 등 여러 요소와 직접적으로 연관이 되는 수치이기에
부동산 투자자 입장에서는 같은 값이면 아파트를 매수하는 것이 이득이다.
 
두 번째 이유는 세금(취득세)이다.
 
부동산 매수 시 투자자의 발목을 잡는 것이 바로 세금이다.
 
아파트 매수 시에는 해당 물건이 위치한 지역 및 매수자 소유 주택 수 등에 따라 세금이 달라지는데
아파텔의 경우 지역, 주택 수와 관계없이 매수 시 4.6%의 취득세율이 적용된다.
 
아파트를 다수(2채 이상) 보유한 사람을 제외하면
보통 아파텔보다는 아파트를 매수하는 것이 세금적으로는 유리한 것이 사실이다.
 
이 외에 공용면적으로 인한 관리비 중과, 발코니 없음 이슈 등이 있으나
위 2가지 요인에 비해서는 마이너 한 요소들이므로 짧게 언급하고 지나가도록 한다.

주택 수	구분	취득가액	취득세율	지방교육세	농어촌특별세 (전용면적 85 초과)
1주택	6억 이하		1%	취득세의 10%	0.20%
	6억 초과 ~ 9억 이하		(취득가액 x 2/3억 원 - 3) x 1/100 (%)
	9억 초과		3%
2주택	조정 대상 지역		8%	0.40%	0.60%
	비 조정 대상 지역	6억 이하	1%	취득세의 10%	0.20%
		6억 초과 ~ 9억 이하	(취득가액 x 2/3 억원 - 3) x 1/100 (%)
		9억 초과	3%
3주택	조정 대상 지역		12%	0.40%	1%
	비 조정 대상 지역		8%		0.60%
4주택 이상	조정 대상 지역		12%	0.40%	1%
	비 조정 대상 지역				0.60%

[참고] 주택 취득 시 적용 세율

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내가 아파텔을 선택한 이유

위에 언급된 단점들이 존재함에도 불구하고, 나는 최근 아파텔에 투자하고 있다.
이러한 선택을 하게 된 이유는 과연 무엇일까?
 
첫 번째 이유는 정부의 주택 대출 규제이다.
 
올해 8월쯤부터였을까. 정부는 주택 대출에 대한 강력한 규제를 시행하기 시작했다. 
전 정권처럼 이런 식의 강력한 틀어막기는 원치 않았겠지만, 정황상 어쩔 수 없이 시행한 조치로 보인다.
 
올 상반기에 나타난 시장 반등의 분위기와 주택 담보 대출액의 폭발적 증가 뉴스를 접했을 때
'분위기상 하반기쯤 주택 대출에 대한 규제가 어떤 형태로든 있지 않을까?'라는 생각이 들기 시작했고
갭이 작은(매매가와 전세가의 차이가 별로 없는) 아파텔 매물을 찾기 시작했다.
 
이때 내가 아파트 대신 아파텔 매물을 찾았던 이유는 크게 2가지였다.

1. 정부 대출 규제의 타겟은 유독 과열된 아파트 시장일 것이라는 짐작
   → 아파트 대출을 틀어막으면 비 아파트 시장으로의 풍선 효과가 발생할 것
      (그 수혜주가 빌라나 원룸은 아닐 것이라는 생각)
2. 향후 아파텔을 추가 매수할 가능성이 있어서

이 글을 읽는 분들을 위해 작은 팁을 드리자면
무주택인 상태에서 아파텔을 여러 채 매수할 경우, 주택 수와 관계없이 취득세는 4.6%이다.
* 개인이 아파텔과 아파트를 둘 다 매수할 경우 취등록세율이 달라질 수 있음
 
두 번째 이유는 주택 청약이다.
 
우리 모두는 로또 청약의 시대를 살고 있다.
 
급한 마음에 어쭙잖은 매물을 주웠다가 청약의 기회를 놓쳐버리는 상황은 만들고 싶지 않았고
그렇다고 청약만 기다리며 아무것도 하지 않는 것은 나와 어울리지 않는 방식이었다.
 
그러하기에 나에게 있어 아파텔은 적당한 절충안이었다.
 
아파텔을 비롯한 모든 오피스텔은 청약에서 주택 수로 인정되지 않는다.
다만 주거용 오피스텔은 세금 관점에서는 주택으로 본다.
 
세 번째 이유는 입지 대비 가격(가성비)이다.
 
부동산을 논할 때 가장 먼저 등장하는 요인은 단연 입지이다.
 
조금 극단적인 예시이긴 하지만 한정된 예산으로 매수할 수 있는 2가지 선택지가 있다고 해보자.

• 여러 관점에서 다소 어정쩡한 곳에 위치한 적당한 세대 수의 아파트 단지 
• 모든 편의 시설(상권/학교/교통편)이 바로 주변에 위치한 아파텔 단지

이 2가지 선택지라면 나부터 100% 후자를 선택한다.
 
이건 내 개인적인 추측이다만
우리들 MZ세대부터는 전통적인 아파트에 대한 선호도가 이전만큼 높지 않을 것이라고 본다.
(다소 애매한 나이지만 종종 MZ 단어를 쓰며 어린 척 ing)
 
물론 서울 시내 번듯한 아파트를 살 수 있는 돈이 없는 사람이 대부분이기도 하지만
향후 입지와 인근 편의 시설들을 고루 갖춘 아파텔은 웬만한 아파트 단지 뺨치는 가격대를 형성할 것이다.
 
가까운 미래에 이 글이 성지가 될지, 🐶소리가 될지는 지켜보자.
 
네 번째 이유는 대지 지분이다.
 
이 글을 처음부터 정독한 분이라면 '오잉?' 의문을 가질 것이다.
분명 위에서는 대지 지분이 아파텔의 약점이라고 했는데, 무슨 소리지 싶을 것이다.
 
하지만 바로 그 대지 지분이라는 의미로 썼다.
'아파텔이 아파트에 비해 대지 지분이 현격히 적다.'는 통상적으로는 맞지만

모든 경우에 적용되는 '공식'은 아니란 말이다.
 
아주 오랜만에 그동안 거래했었던 물건들의 등기부등본을 훑어보았다.
모든 등기부등본에는 해당 부동산의 대지 지분이 명시되어 있는데
 
내가 매수한 아파텔들은 아파트에 전혀 밀리지 않는 대지 지분율을 보여주었다.
심지어 브랜드 아파트(힐스테이트, 아이파크 등) 모두 포함해도 상위권이었다.
* 상세 데이터는 굳이 넣지 않겠음. 믿기 싫으면 믿지 마셔요~
 
모두가 이야기하는 아파텔 최고의 단점이 무조건적인 사실은 아니라는 것이 팩트로 입증되었다.
이처럼 때로는 통념이 우리의 시야를 좁게 만들기도 한다.

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아파텔 투자의 결과

"아무튼 그래서 어떻게 됐는데?"
 
궁금할 것이라 예상되어 결과도 어렴풋이 정리해 보기로 하였다.
 
올해 나는 서울 아파텔(30평대) 1채, 천안 불당 지역 아파텔(30평대) 1채
도합 2채 매수를 진행하였고, 수개월만에 2억에 가까운 가격 상승을 경험하였다.

1. 정부 대출 규제의 타겟은 유독 과열된 아파트 시장일 것이라는 짐작
   → 아파트 대출을 틀어막으면 비 아파트 시장으로의 풍선 효과가 발생할 것
       (그 수혜주가 빌라나 원룸은 아닐 것이라는 생각)

지금 와서 생각해 보면, 이 추론이 결정적으로 맞아 들었다고 자평한다.
 
트럼프 2.0 시대에 금리는 낮아지고 비트코인과 나스닥의 향연이 펼쳐질 예정이며

언제나 말하지만 그 향연의 끝은 반드시 부동산이다.
 
무주택자는 일단 코인과 미국장에 매진하고, 내년쯤 부동산 매수하는 것을 추천한다.

유주택자는 남는 돈으로 코인과 미국장에 매진하고, 차분히 기다리는 것을 추천한다.
 
기승전-부동산을 외치며 이번 포스팅을 마치도록 한다.