[부동산 스터디] 주간 인기글 리뷰 - 3

서울 서부권 부동산 단상

 
서울 서부권 부동산에 대한 글이 오랜만에 주간 베스트 상위를 차지하였다.
 
통상적으로, 요즘 대부분의 사람들의 시선은
강남 3구, 마용성, 노량진뉴타운, 위례, 과천, 동탄, 고덕, 청량리 등등..을 향한다.
 
사실 서부권에서 태어나 자랐거나, 직장이 위치해있지 않은 이상
나조차도 지금 시기에 서부권에 관심을 가지기는 쉽지 않다고 생각한다.
 
다만 나는 위 2가지 사항에 모두 해당되기에(목동 학교, 여의도 직장)
좋든 싫든 서부권에 신경이 쓰일 수밖에 없는 상황이다.
 
그래서인지 글의 내용을 읽기 전부터
반가운 마음에 리뷰를 해보기로 결정하고 읽어 내려갔다.

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1. 최상급지는 여의도
→ 서부권의 최상급지는 앞으로도 쭉 여의도일 것으로 예상
→ 여의도가 강남을 상대로 얼마나 경쟁력을 갖추냐가 서부권의 미래를 결정함.
 
맞는 말이다.
서부권 최상급지는 단연 여의도이다.
 
여의도에는 학군을 제외한 모든 것이 있다.
mbc 부지에 세워진 브라이튼을 시작으로, 단계적으로 재건축이 시작되면
여의도의 평균 집값은 약 50억 정도가 될 것으로 예상된다. 
 
'제2예술의전당'도 여의도에 들어설 예정이고, 강남 3구 및 용산처럼 각종 호재가 끊이지 않는 곳이다.
* 당초 영등포 문래에 들어설 예정이었으나 변경되었다고 함

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2. 고급 주거지 지위는 목동 vs 동마포 경쟁. 장기전에서 목동이 승리할 것
→ 원래 예전부터 서부권은 여의도 목동 투탑임
→ 그나마 현재 얼죽신 트렌드로 마포 신축 국평 -> 목동 뒷단지 국평으로 수평이동이 가능해짐
 
글쓴이는 여의도 다음을 목동으로 보았고
동마포는 목동 뒷단지(8-14)와 비벼볼 수 있는 정도로 해석하였다.
 
학창 시절을 목동에서 보냈고, 바로 얼마 전까지 동마포에 거주했었던 나 또한
글쓴이의 의견에 백번 동의한다.
 
기존 3대 학군지에 명함을 내밀만한 대흥 학군지를 보유하였고
애오개역-공덕역 인근 좋은 아파트를 다수 품고 있는 동마포란 것을 알고 있다.
 
솔직히 말해 입지적으로는 의견이 갈릴 수 있다만, 종합적으로는 목동의 바이브를 넘지 못한다.
두 지역에서 다년간 살아본 사람만이 느낄 수 있는 부분이 있기에 할 수 있는 말이다.
 
목동 단지들이 재건축을 완료하면 가격은 약 40억대일 것으로
서부권에서 여의도 다음의(어쩌면 시세는 거의 대등한) 지위를 갖게 될 것으로 조심스레 예측해 본다.

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3. 동마포와 당산과의 경쟁은?
→ 목동은 물 건너갔고 그나마 동마포의 적수라면 서부권에선 당산이 유일 (2호선+9호선)
 
동마포의 가능성을 높게 보는 분들 입장에서는 피꺼솟을 할 수 있는 자극적인 멘트이다. 
기본적으로 마용성과 영등포의 심리적 갭차이는 분명히 존재하기 때문이다.
 
글쓴이는 동마포를 목동은 고사하고 당산과 동급이라고 이야기했다.
사실 조금 냉정하게 이야기하자면, 이 주장에 동의한다.
 
이 주장에는 찬반이 다소 갈릴 수 있다고 보기에, 근거를 제시하자면 다음과 같다.
 
1) 강남 접근성
    당산은 영등포구이기는 하나, 지하철 9호선 급행과 2호선을 보유하였다.
    서울 전체에서 2,9호선을 동시에 이용할 수 있는 지역은 잠실과 당산뿐이다.
   
    마포구는 대부분 5, 6호선이 지나가는데, 강남을 가기엔 다소 애매하다.
 
2) 한강 접근성
    서울의 미래 집값을 논할 때, 한강은 빠지지 않고 등장한다.
    서울시는 한강 및 서울 4대 지천을 중심으로 도시 개발 계획을 발표하였다.
   
    당산은 한강변에 위치한 동네 중 아직 눈에 띄는 개발이 일어나지 않은 곳임에도
    아파트 가격은 이미 웬만한 동마포 아파트와 견줄만하다.
   
    미래에 한강 철교가 지하화 되고, 목동선 착공, 당산/양평 인근 공업지 재개발
    등이 진행되면 꽤 높은 가치 상승을 기대할 수 있을 것으로 보인다.
 
    동마포 또한 한강변에 위치한 아파트를 다수 보유하였으나(마포역,광흥창역 일대)
    현시점 기준 당산 대비 어느 정도 개발되었다는 인상을 주기에
    잠재력 측면에서는 당산이 낫다고 본다.
 
3) 지형
    이 부분은 호불호가 갈릴 수 있는 사항인데, 마포구는 지역 특성상 언덕이 많다.
    반면 영등포구는 서울시 전체에서 유일하게 산이 없는 평지로 이루어진 지역이다.
   
    나는 얼마 전까지 마포 한강변 아파트에 거주했었는데, 언덕 때문에 불편했다.
    광흥창역뿐만 아니라 마포역, 공덕역, 애오개역 모두 언덕 구간이 다수 존재하고 
    이 부분은 개인적으로 삶의 질에서 굉장히 마이너스가 되는 요소였다.
 
결론은, 이러한 이유로 시각에 따라서는 동마포와 당산을 비교하는 것이 그렇게 비현실적이지 않다는 것이다.

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4. 마곡은?
→ 송파구의 위례랑 같은 결이다.
 
이 의견에는 동의하기 어려웠다.
 
오히려 인천의 청라, 송도와 비슷한 결이라고 하면 이해가 빠를 것이라고 생각했다.
 
원래 크게 별게 없던 지역 한복판에
시 차원에서 밀어줘서 번듯한 계획도시를 마련하고
그 동네를 기점으로 점차 넓은 범위로 발전을 꾀하는 개념이기 때문에
애초에 강남 3구와는 비교 자체가 애매한 부분이라고 봤다.
 
마곡은 투자 관점에서 인정받기에는 앞으로 넘어야 할 산이 많은 동네로 생각된다.
 
그 이유는 다음과 같다.
 
1) 임대 비율이 높다.
    특히 서울시와 SH공사가 공급한 마곡동 '마곡엠밸리 1~15단지'는
    1만2000가구 규모로 민간단지와 임대단지를 혼합  한 '소셜믹스' 형태로 단지마다
    최소 30~최대 90% 비율로 임대세대가 거주 중이다. (출처 : 뉴데일리 경제)
 
2) 주변 지역들이 너무 낙후되어 있다.
     인근 동네 중 한 두 군데라도 발전이 되어있어서 클러스터가 형성된다면
     시세에 탄력을 받을 것 같은데, 그런 곳이 아직 없어서 애매하다.
     (그렇지만 중/장기적으로는 오히려 들어가 볼만한 요소라고도 생각됨)

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결론

서울 서부권은, 개인적으로 "서울 최후의 유망 지역"이라는 생각이다.
 
한강변 및 대부분 평지라는 강점과 많은 인구, 학군 및 강남 접근성까지(2, 9호선).
지금까지는 '강서'라는 이유로 상대적으로 저평가받아왔지만, 여러 가지 요소를 종합해 보면
 
현재까지 함께 저평가되고 있는 [구로, 금천 및 강북 라인]과 비교했을 때
상대적으로 발전 가능성이 풍부한 곳이라고 생각된다.
 
특히 영등포구는 위치상 동작구 옆에 붙어있고
노들/노량진 일대 대규모 개발이 시작되고 나면, 그다음으로 주목받기에 딱 좋은 곳이다.
 
언제나 개발은 돈이 모인 곳부터 바로 옆으로 확장되어 가는데
지금 돈의 흐름은 강남에서 용산, 동작으로 향하고 있다.
 
이 흐름은 시간이 지날수록 계속되어
결국 서울 3대 업무지구(GBD, CBD, YBD)를 촘촘하게 연결하게 될 것이라고 예상된다.
 
결국 우리 MZ 세대가 부동산으로 미래에 돈을 벌 수 있는 구간은
영등포로부터 시작되는 서울 서부권이 되지 않을까?
 
희망 회로를 돌려보며 이번 포스팅을 마치도록 한다.😋