서울 아파트를 꿈꾸는 분들께

「서울 아파트」

 

대한민국에서 단연코 가장 핫한 키워드 중 하나입니다.

도대체 서울 아파트를 매수하려면 어떤 준비와 과정들이 필요한 것일까요?

 

이번 포스팅에서는 사회생활을 시작했거나 결혼을 앞둔 상황에서

서울 아파트를 얻기 위한 과정을 짤막히 정리해 봤습니다.

 

제 지식과 약간의 경험을 반영하여 정리한 하나의 방법론이

서울 시내 번듯한 아파트 장만을 꿈꾸는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

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준비물

 

1. 현금 5억

어떤 분들께는 처음부터 다소 무리한 요구사항인지 모르겠습니다.

사실 이번 포스팅의 취지는 '서울 아파트라면 어떤 것이든 상관없다.'가 아닙니다.

 

앞서 말씀드린 '서울 시내 번듯한'이라는 키워드를 기준으로 잡았습니다.

실거주와 투자. 2가지 모두 넉넉하게 선택이 가능한 범위 정도로 봐주시면 좋겠습니다.

 

이러한 관점에서라면

지금 서울 시내 웬만한 아파트를 매수하려면 현금 5억 정도는 필요하다고 봤습니다.

 

2. 연봉 8,500만원 이상 주는 회사에 재직 중

연봉 이야기를 꺼낸 이유는 바로 대출 때문입니다.

 

최근 시중은행 주택담보대출 조건이 기존 대비 불리해져서(금리 상승, 최장 30년)   

서울 전역에 적용되는 대출 요건인 DSR 40%에 대한 문턱이 높아졌습니다.

 

그러하기에 주택담보대출 5억원을 받기 위해서는

연봉 8,500만원 이상 주는 회사에 재직 중이어야 합니다.

 

다만 이 조건은 굳이 본인이 아니어도 됩니다.

투자를 위한 파티원(배우자, 동거인 등)이 요건에 부합해도 괜찮습니다.

 

연봉 8,500만원인 개인이 주담대 5억(5%, 30년 만기)을 받는 경우

DSR 계산기를 돌려보면 37.89%가 나오는 것을 확인할 수 있었습니다.

 

DSR 계산기

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STEP 1. DSR 계산

 

준비물을 다 챙기신 분들은 첫 번째로 DSR 계산을 해봐야 합니다. 

아파트 매수를 위해 동원할 수 있는 최대 자금을 산정해 보는 과정입니다.

 

앞서 언급드린 2가지 사항을 혼자서 준비하신 경우는

그 액수가 본인이 최대로 동원할 수 있는 자금일 것입니다.

 

만약 파티원과 함께 자금을 준비하신 경우라면 보다 유리합니다.

 

주택담보대출로 인한 DSR은 1명이 부담하고

나머지 1명은 신용대출을 추가로 낼 수 있기 때문입니다. 

 

아파트 매수 시 딸려오는 세금 및 부대비용은 매가에 비례하는 경우가 대부분이므로

'신용대출을 통한 자금으로 이 비용을 부담한다'라고 미리 정해두시는 편이 좋겠습니다.

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STEP 2. 매수 목적 확인

 

이제 고민해야 할 사항은 바로 '매수 목적'입니다.

목적이 실거주인지, 투자인지에 따라 대상 선정 기준이 다소 달라질 수 있기 때문입니다. 

 

실거주가 목적이라면 삶의 질 자체도 중요하므로

너무 오래된 구축 아파트는 추천하고 싶진 않습니다. (현타옵니다ㅎㅎ)

 

직주 근접 또한 실거주에 중요한 요소이기 때문에

결국 핵심은 다음 3가지의 교집합을 찾는 것이라고 할 수 있겠습니다.

• 가능한 상급지
• 직장과 멀지 않은 곳 or 다니기 용이한 곳
• 지하철 역세권(도보 10분 이내)

이 외의 요건들도 여러 가지 있지만, 본인 취향에 따라 고려하면 되는 부분들입니다.

이를테면 세대수 / 층수 / 방향 / 언덕 유무 등과 같은 것들입니다.

 

매수 목적이 순수하게 투자를 위한 것이라면

돈을 얼마나 오래 묻어놓을 수 있는지(투자 기간) 결정이 필요합니다.

이 기간은 투자 대상 지역을 선정하는 기준이 될 수 있습니다.

 

사실 투자 관점에서는

돈이 가장 몰리는(몰릴 예정인) 지역 내 부동산을 사는 것이 제일입니다.

현시점 서울 내에서는 단연 용산이겠죠?

 

그렇지만 언제나 답은 알고 총알은 부족한 우리들이기에

'가급적 서울 상급지 부동산을 매수한다'는 목표만 가져도 충분할 것입니다.

 

투자용 부동산 매수에서는

가급적 매가가 높은 물건을 매수하는 것을 추천합니다. 

 

상승기의 매가 상승폭은 기존 액수에 제곱 비례하는 양상을 띠기 때문입니다.

(속된 말로 '원래 비싼 놈은 더 간다'는 의미) 

 

매가가 높고 갭이 작은 물건은 대표적으로 상급지의 주상복합이 있습니다.

이런 물건들에 투자하면 웬만한 대단지 아파트 이상의 성과를 얻는 일도 생깁니다.

 

다소 극단적 예시입니다만

강남 타워팰리스 또한 과거 갭이 아주 작았던 시기가 있었죠.ㅎㅎ

 

결국 요약하자면 다음과 같습니다.

• 투자 기간 고려하여 리모델링/재건축 투자 가능여부 검토
• 현시점 돈이 가장 몰리는(몰릴 예정인) 지역 우선 검토
• 기존 매가가 높고 갭이 작은 물건 검토(ex. 상급지 주복)

Tip
투자 목적으로 매수를 검토하는 경우
대표 학군지 아파트 매수 또한 검토 대상에 올려두는 것이 좋겠습니다.

아이를 키우는 부모의 입장에서는, 여러 이유로 이사를 최소화하고 싶어 하기 때문에
이런 심리를 이용해 기본적인 전세 계약기간을 늘리면서, 전세금 또한 올려 받는 방법이 가능해집니다.

매매가는 같은데 전세금을 올리면 갭을 줄이는 효과가 있으니
동일 예산 내에서 보다 괜찮은 물건을 잡을 수 있게 될 것입니다.

 

마지막으로 투자용 부동산 검토 시 '토허제'를 간과해서는 안됩니다.

토허제 구역 내 부동산은 매수 시 반드시 실거주를 해야하기 때문입니다.

 

매수하고자 하는 부동산이 토허제 지정 구역에 속하는지는

'토지이음(https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp)' 사이트에서 확인 가능합니다.

 

토허제 해당인 경우, 다음 이미지 내 빨간 네모박스와 같이 표기되니 참고해 주세요.

토지이음 '토허제 구역' 표기

 

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적다 보니 내용이 다소 길어졌네요.

 

당초 계획은 물건지에 대한 추천도 바로 이어갈 예정이었으나

이만 줄이고 다음 포스팅에서 해보도록 하겠습니다.