부동산 투자를 고민 중인 사회 초년생에게

이제 막 사회생활을 시작한 초년생들은 [부동산 대 상승기가 끝나고, 보합의 시기를 지나고 있는 지금 시점]에 어떠한 투자로 시장에 진입하는 게 좋을지 그 어느 때보다 고민을 거듭할 것으로 생각된다.

이번 포스팅은 그런 친구들을 위해 준비했다. 사회 초년생들의 첫 발걸음에 조금이나마 도움이 되길 바라본다.  

 

1. 왜 '아파트 매매'인가?

- 거처종류별 거주가구 변화 : 1995년부터 현재까지 아파트의 비중 지속 증가   
   → 아파트는 한국 부동산 시장에서 가장 표준화된 투자 자산

출처 : 국토교통부 인구주택 총 조사

 

- 전국 아파트 매매 가격지수 : 1986년부터 현재까지 지속 우상향 추이를 보이고 있음
   → 아파트의 가치는 시간이 지날수록 상승 (인플레이션 상회)

출처 : KB부동산 데이터 허브

 

아파트 가격에 영향을 미치는 4가지 요소
거래량 / 전세가율 / 금리 / 환율

 

1) 거래량

‘22년 4분기 기점으로 반등 추이 → 통상적으로 거래량 상승 시 매매가 상승   

전국 아파트매매 거래량 추이 (출처 : KB부동산 데이터 허브)

2) 전세가율

‘23년 2분기 기점으로 반등 추이 → 통상적으로 전세가율 상승 시 매매가 상승 

출처 : KB부동산 데이터 허브

3) 금리

올해 하반기 기준금리 인하 예상 → 통상적으로 금리 하락 시 매매가 상승

 

4) 환율

올 하반기 금리와 동반 하락 예상 → 통상적으로 고점대의 환율 하락 시 매매가 상승 

추가 #1) 공급

서울 아파트 입주물량 급감(‘27년은 예정 물량 0) → 공급 감소 시 매매가 상승
 * 서울 아파트 가격 상승은 수도권 아파트 가격 상승에 영향 (낙수 효과)  

출처 : KB부동산 데이터 허브

추가 #2) 저축

아파트 매매에는 강제적 저축 효과가 동반되므로, 선 매수를 통한 저축 실현 권장
 * 평균 소득의 맞벌이 부부가 저축하여 수도권 아파트를 사려면 20년 이상 소요
    → 감당 가능한 선에서 최대한의 레버리지로 최대의 효과를 누릴 수 있는 방안 선택

---

2. 왜 '광명 하안주공'인가?

- 현시점 레버리지를 활용해 최대의 효율을 얻을 수 있는 부동산 투자는 “재건축”
  → 재건축 투자에 가장 필요한 건 ‘시간’이고, 시간을 투자하기 가장 유리한 시점은 ‘사회 초년생’

- 여러 상황을 고려했을 때, 현시점 가장 적정한 투자처는 “광명” (광명시 절반이 재건축/재개발 추진 중)
  → 재건축의 속도를 결정하는 가장 중요한 요소는 “해당지역 장의 의지”

 

- 광명 재건축 아파트 중 투자하기 적절한 대상은 “하안주공 3단지”

 

- 현재 하안주공은 주변 지하철 교통망이 없다는 단점이 있지만, 향후 GTX-C / 신안산선 / 신천-신림선 / 광명-시흥선 착공 계획 확정  

---

3. 자금 계획 (예시)

- 하안주공 3단지 (공급 52 - 방2화1)
  > 매매가 3.4억
  > 취득세 374만원
  > 중개보수 136만원 
  → 매매 시 비용 : 총 3.45억

 

- 은행 주담대 : 2.72억 (LTV 80%, DSR 40%)

- 신용대출 : 0.8억

  → 가용 자금 : 총 3.52억

 

- 월 평균 상환액

  > 은행 주담대 : 104만 9천원 (4%, 50년 기준)

  > 신용대출 : 45만 3천원 (6.8%, 만기일시 상환 기준)

  → 월별 상환액 : 총 150만 3천원

---

4. 동기부여 : 재건축 전/후 모습

1) 서울시 강동구 고덕동

2) 광명시 철산동

 

여기까지 돈만 있으면 하나 쟁여두고 싶은 하안주공 재건축 포스팅이었다.

 

간바레를 외치며 이번 포스팅을 마친다.