2024 부동산 시장 이슈 : ② 주택 공급 부족

2024 하반기부터 향후 몇 년간 부동산 시장 방향성을 결정할 또 하나의 변수는 바로 「주택 공급 부족」 이슈입니다.

이번 포스팅에서는 주택 공급 부족에 대해, 그리고 이 현상이 시장에 어떤 영향을 끼칠 것인지에 대해 알아보겠습니다 :)

 

Overview

서울의 부동산 시장은 복잡한 요인들이 상호 작용하는 곳으로, 최근 몇 년간 공급 부족 현상이 두드러지고 있습니다.

 

전문가들은 서울의 주택 공급 부족을 집값 상승의 주요 원인 중 하나로 지목되고 있으나, 이에 대한 의견은 분분합니다. 일각에서는 주택 공급의 감소가 집값 상승을 초래할 것이라고 예측하는 반면, 다른 전문가들은 주택 가격에 영향을 미치는 다른 요인들도 고려해야 한다고 주장합니다.

주택 공급량의 감소는 인허가 건수, 착공 실적, 분양 물량 등의 지표들이 하락함에 따라 더욱 명확해지고 있습니다. 예를 들어, 2023년 1분기의 주택 인허가 실적은 전년 동기 대비 23% 감소했으며, 착공 실적 또한 36.2% 감소한 것으로 나타났습니다. 이러한 통계는 향후 몇 년간 서울의 주택 공급이 더욱 줄어들 것임을 시사하고 있습니다. 

 

또한, 공급 부족 현상은 단순히 총량의 문제가 아니라 주택의 '질'과 관련된 문제이기도 합니다. 새 아파트에 대한 선호도가 높은 현대 사회에서, 신축 아파트의 공급이 부족할 경우, 집값 상승에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

서울시 자체의 분석에 따르면, 2025년까지 최소 15만 가구에서 최대 21만 가구까지의 주택 공급 부족이 예상되고 있습니다. 이는 서울시가 인정하는 수치로, 주택 공급 부족이 실제로 우려되는 상황임을 나타냅니다. 이러한 공급 부족은 유휴지 활용, 역세권 개발 등의 방식으로 해결하려는 계획이 있으나, 전문가들은 이러한 자투리 개발로는 해결하기 어려울 것이라고 지적합니다. 시장에서는 더욱 적극적인 공급 정책이 필요하다는 우려의 목소리가 높아지고 있습니다.

서울의 부동산 시장은 지역별, 유형별 격차가 커지고 있으며, 이는 수급에 따라 일률적으로 상승과 하락을 논할 수 없는 복잡성을 더합니다. 예를 들어, 서울의 주택 수요는 여전히 높지만, 일부 지방의 미분양 지역에서는 공급량 부족을 우려할 상황이 아닙니다. 이는 서울을 포함한 수도권의 부동산 시장이 특정 지역에 집중되어 있음을 보여주며, 이는 공급 부족 현상을 더욱 복잡하게 만듭니다.

결론적으로, 서울의 부동산 공급 부족 현상은 단순한 문제가 아니며, 다양한 요인들이 상호작용하는 복합적인 문제입니다.

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"서울의 주택 공급 부족" 현상을 자세히 알아보자.

서울특별시의 공식 통계에 따르면 주택 보급률이란 지표는 특정 지역의 주택 재고의 과부족을 나타내는데, 이는 주택 수를 가구 수로 나누어 산정합니다.

 

최근의 통계에 따르면, 서울의 주택 보급률은 2012년 말의 수준과 거의 비슷한 상태입니다. 이는 서울 내에서 주택 수가 가구 수를 충족시키지 못하고 있음을 의미하며, 20여만 가구가 주택 이외의 건물에 거주할 수밖에 없는 상황을 나타냅니다.

 

 

또한, 주택 공급의 선행 지표인 인허가와 착공 실적도 감소하고 있는 추세로, 이는 향후 주택 공급 부족 현상이 지속될 가능성을 시사합니다. 전문가들은 가구 수 대비 주택 수가 적다는 것은 기본적인 주택 수급도 충족하지 못한다는 뜻이며, 유동성 증가와 투기 등의 가수요가 가세하면 집값 상승세가 확대될 수 있다고 지적합니다. 

 

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주택 공급 부족이 부동산 시장에 어떤 영향을 가져올까?

주택 공급 부족 현상은 부동산 시장에 다양한 영향을 미칩니다. 일반적으로 주택 공급이 수요를 충족하지 못할 때, 부동산 가격은 상승하는 경향이 있습니다. 이는 공급과 수요의 기본 법칙에 따른 것으로, 제한된 공급과 지속적인 또는 증가하는 수요는 가격 상승 압력을 생성합니다. 

 

특히 저금리 환경에서는 주택 구매에 대한 자금 조달 비용이 낮아져 부동산 시장에 더 많은 구매자가 유입되어 가격 상승을 더욱 부추길 수 있습니다. 또한, 실물경기의 저조함이나 가구 수의 증가와 같은 다른 요인들도 주택 가격에 영향을 미칠 수 있으며, 이러한 요인들은 주택 공급 부족 현상과 결합하여 부동산 가격을 더욱 높일 수 있습니다. 

 

주택 공급 부족 현상이 장기화되면 건설 비용 상승, 토지 가격 상승, 그리고 개발 관련 규제의 강화와 같은 요인들이 결합되어 주택 가격을 더욱 상승시킬 수 있습니다.

 

이러한 상황은 특히 주택 시장의 변동성이 큰 지역에서 두드러질 수 있으며, 주택 가격의 급격한 상승은 장기적으로 시장의 안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 

 

2025년

서울시의 발표에 따르면 공급 부족이 해소될 것으로 예상되지만, 전문가들 사이에서는 의견이 분분합니다. 일부는 공급 부족이 집값 상승을 초래할 것이라고 보는 반면, 다른 일부는 글로벌 경제 불황, 인구 이동, 가구 수 증가세 둔화 등 다른 요인들이 부동산 시장에 영향을 미칠 것이라고 예측합니다.

 

2026년

일부 전문가들은 2024년까지 하락세를 보이다가 2026년부터는 가격이 급등할 가능성을 제기하고 있습니다. 이는 금리 인하와 공급 부족이 상승 트리거로 작용할 수 있기 때문입니다. 그러나 서울 아파트 입주량이 2025년에는 2만 1590채, 2026년에는 1061채 수준으로 예측되어, 공급 부족이 심화될 것으로 보입니다.

 

2027년 이후

장기적인 경제 성장 둔화, 인구 감소, 그리고 기술 발전에 따른 생활 양식의 변화 등이 부동산 시장에 영향을 미칠 것입니다. 또한, 정부의 부동산 정책, 금리 변동, 그리고 국제 경제의 변화도 중요한 변수로 작용할 것입니다. 이러한 요인들은 서울 부동산 시장의 공급과 수요에 영향을 미치며, 결과적으로 가격 변동을 초래할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때 서울 부동산 시장은 단기적으로는 공급 부족에 따른 가격 상승이 예상되지만, 중장기적으로는 다양한 경제적, 사회적 요인들에 의해 영향을 받을 것으로 보입니다.

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주택 공급 부족 문제를 해결하기 위한 노력들

주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해, 정부는 여러 정책을 시행하고 있습니다.

 

'3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'은 서울을 포함한 수도권에 대규모 주택을 공급하는 계획으로, 2025년까지 서울에 32만 가구를 포함하여 수도권에 총 61만 6000 가구의 주택을 공급할 예정입니다. 이 계획은 공공이 직접 재건축·재개발 사업을 추진하며, 신속한 인허가와 인센티브 제공을 통해 주택 공급을 가속화할 것입니다.

 

또한, 윤석열 정부는 2023년부터 2027년까지 5년간 서울에 50만호를 포함한 총 270만 호의 주택을 공급하는 계획을 발표했습니다. 이는 민간 재개발·재건축 규제를 완화하고, 도시 정비사업을 통해 주택 공급을 촉진하는 방향으로 설정되었습니다.

 

이러한 대책들은 주택 공급을 확대하고, 주택 시장의 안정을 도모하는 데 중점을 두고 있으며, 특히 도심 내 우수한 입지에 품질 좋은 주택을 공급하여 주거 안정성을 높이는 것을 목표로 하고 있습니다. 이와 함께, 정부는 투기 수요를 억제하고 실수요자 보호를 위한 다양한 지원 및 공급 정책을 추진하고 있으며, 생애주기별 및 소득 수준별 맞춤형 대책을 마련하여 주택 시장의 안정을 추구하고 있습니다.

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주택 공급 부족 이슈는 우리 사회가 직면한 중요한 문제 중 하나입니다. 

 

이러한 문제를 해결하기 위해서는 다양한 방안을 모색하고, 정부, 기업, 개인이 협력하여 지속 가능한 주택 정책을 추진해야 합니다. 이를 통해 모든 사람들이 안정적인 주거 환경에서 살 수 있는 미래를 만들어갈 수 있을 것입니다. 

 

우리의 노력이 세대를 아우르는 주택 문제 해결의 밑거름이 되기를 바라며 이번 포스팅을 마칩니다 :D